Mysteel：知微见著——城中村改造及楼市新政策再解读

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(资料图片)

上周，对地产市场的政策表态密集出台。8月2日，央行与外汇管理局再提下调存量个人住房贷款利率的落实工作；截至8月2日发稿前，中央已在一周内五次发声强调房地产宽松政策，释出偏积极刺激的政策信号，地产或进入预期政策的密集兑现期。随后，北上广深等城市相关住建部门接连表态，大力支持和更好满足居民的刚性和改善性住房需求。

对于上周出台的一系列地产新政，在此我们不再详细复盘，（我们已针对城中村改造及房地产新政发过两篇分析文章（《“认房不用认贷”等政策将是近期一线楼市极限措施》《2023城中村改造政策四问四答》），但通过梳理上周针对地产市场的新政策表态，提示系列地产新政策中的亮点，知微见著，看清政策方向和潜在效果。

【全文】

7月27日晚，住建部发声定调房地产政策优化方向。次日，国务院副总理何立峰在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议中强调：“必须实行净地出让”。“净地”是指政府已完成土地使用权收回和拆迁补偿工作，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施，亦无法律和经济纠纷的土地。在此基础上进行的土地出让称为“净地出让”。何副总理提到净地出让，意味着拆整结合的改造导向下，仍存在拆除并新建工作。

城中村改造必须净地出让，意味着地方政府将在城中村改造中扮演收储的重要角色。何立峰称，“相关城市政府要切实履行主体责任”。同日，合肥发布改善房地产市场的十个工作举措，包括取消公摊面积，大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，其中提到“‘城中村’改造是公益性项目，并非营利性工程”，说明了地方政府已近意识到了城中村改造中，政府需要放弃土地收入才可能顺利推动。

值得注意的是，国务院副总理何立峰正是住建部的国务院主管领导，他也同时主管金融监管部门，因此市场预期相关调控政策将更为协调高效。同时，北上广深等城市相关住建部门也陆续响应，表示将抓紧落实政策。地产或进入预期政策的密集兑现期，加之何副总理兼管金融监管部门的影响增强期望，市场强预期从后一交易日起于A股市场地产板块及钢铁板块上频频反馈。

从以上一系列政策表态的细节中可以看出，政策针对问题的指向比以往更加清晰和具有操作性，也进一步印证了当下政策表态的核心：

1. 遏制房价下跌趋势，而非刺激房价上涨。

2. 政策鼓励一线城市限购政策放松，政策目的是动员居民加杠杆。

3. 城中村改造中地方政府将承担主体责任，放弃运作中的营利目的，才有可能推动项目顺利进展。

当下，地产新政策的落地效果和与房价预期紧密挂钩。克而瑞数据显示，7月楼市延续探底，成交量为年内次新低，下半年楼市情况依旧不容乐观。政策表态效果强化，后续需要看各部门协调政策的落地节奏和具体政策力度；地产新政策何时和如何落地以及是否能改善居民购房预期是决定政策效果的前提。

附表：“十四五”期间19城中目前改造政策及资金安排（上）（时间截至2025年）

附表：“十四五”期间19城中目前改造政策及资金安排（下）（时间截至2025年）

本文作者：Mysteel黑色产业研究服务部 研究员 陈韫芝

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